1. Thế nào là phạt cọc?
Trong giao dịch dân sự, chế định đặt cọc đã được ra đời từ rất sớm và sử dụng phổ biến để tăng cường sự đảm bảo cho việc thực hiện các nghĩa vụ đã giao kết. Trong quan hệ đặt cọc, bên đặt cọc giao tài sản hoặc tiền đặt cọc cho bên nhận để làm tin. Khi giao dịch được thực hiện, thì số tiền đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào nghĩa vụ; trường hợp từ chối thực hiện nội dung đã giao kết thì chế tài phạt cọc được đặt ra. Chính sự đơn giản của chế định này mà nó được sử dụng một cách thông dụng trong đời sống đặc biệt là trong các giao dịch chuyển nhượng nhà đất.
Theo Điều 328 của BLDS 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia còn lại một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; Trường hợp hợp đồng được giao kết thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên giao, nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện thì trả lại tài sản đặt cọc và khoản tiền tương đương tài sản đó trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Cũng theo điều luật này thì khoản phạt cọc bằng với chính số tiền hoặc giá trị tài sản đặt cọc trừ khi hai bên trong giao dịch có thỏa thuận khác.
2. Việc áp dụng quy định phạt cọc trong thực tế?
Quy định pháp luật cho phép các bên được tự do thỏa thuận về số tiền phạt cọc do đó mà cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể đưa ra mức phạt cao hơn hoặc thậm chí nhỏ hơn số tiền hoặc giá trị tài sản đã mang ra đặt cọc, điều quan trọng là bên còn lại đồng ý và cảm thấy phù hợp để hai bên có thể cam kết thực hiện giao dịch. Bên cạnh đó, thỏa thuận về phạt cọc nêu trên cũng không vi phạm điều cấm của pháp luật hay đạo đức xã hội theo bộ luật dân sự. Tuy nhiên trong thực tế chuyển nhượng nhà đất, không ít người lợi dụng quy định này để đưa mức phạt cọc lên gấp nhiều lần để trục lợi. Ngược lại, một số cá nhân lợi dụng hiểu biết hạn chế của bên còn lại để thỏa thuận mức phạt thấp hơn rất nhiều để khi có bên ra giá cao hơn thì dễ dàng chấp nhận phạt cọc mà không bị thiệt hại trong khi bên còn lại phải gánh chịu thiệt hại mang tính bất ngờ này.
Điển hình cho thực trạng trên là Bản án số 28/2020/DS-PT về việc tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Cụ thể bên mua nhà đất và bên bán đã lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất, trong hợp đồng quy định rất rõ rằng trường hợp bên bán không thực hiện hợp đồng sẽ có nghĩa vụ trả lại số tiền đặt cọc và khoản tiền bằng 10 lần tiền cọc cho bên bán. Hai bên do không đạt được thỏa thuận và hoàn tất việc mua bán nhà đất nên bên mua đã khởi kiện bên bán ra tòa yêu cầu bên mua hoàn trả tiền cọc và phạt cọc theo hợp đồng. Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên hợp đồng đặt cọc trên vô hiệu do việc quy định tiền phạt cọc bằng 10 lần tiền cọc là vi phạm điều cấm của pháp luật và chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn là bên mua do đó bên bán phải trả lại số tiền đặt cọc ban đầu nhưng không phải trả tiền phạt cọc. Bên mua tiếp tục kháng cáo giữ nguyên yêu cầu phạt cọc của mình theo thủ tục phúc thẩm, tuy nhiên tòa phúc thẩm có quan điểm giống với tòa sơ thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Hướng xét xử trên phần nào hợp lý khi các bên thỏa thuận mức phạt cọc quá lớn so với khả năng của một bên mặc dù vậy để đánh giá một cách toàn diện về sự phù hợp của mức phạt cọc dường như chưa được quy định cụ thể. Điều này cũng sẽ tạo ra những khó khăn nhất định cho các bên trong hợp đồng đặt cọc khi xảy ra tranh chấp, chính vì thể để có thể đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong trường hợp này các bên cần có sự nghiên cứu quy định kỹ càng, bên cạnh đó là tham vấn các luật sư có kinh nghiệm để tránh những thiệt hại không đáng có.
DỊCH VỤ PHÁP LÝ TẠI VĂN PHÒNG LUẬT SƯ TINH THÔNG LUẬT
Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật là tổ chức hành nghề luật sư chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng cao, đáp ứng đa dạng nhu cầu của cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Chúng tôi không chỉ cung cấp kiến thức pháp luật chính xác mà còn đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả, đúng quy định và an toàn pháp lý.
Với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu pháp luật và thực tiễn, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý phù hợp, nhanh chóng và tin cậy cho từng yêu cầu cụ thể.
Chúng tôi cung cấp dịch vụ:
✅ Tư vấn pháp luật theo yêu cầu – giải đáp kịp thời các thắc mắc liên quan đến quy định pháp luật hiện hành;
✅ Hỗ trợ thực hiện thủ tục hành chính, pháp lý như: đăng ký doanh nghiệp, thủ tục đất đai, đầu tư, giấy phép con, đăng ký sở hữu trí tuệ, v.v.;
✅ Soạn thảo, rà soát hợp đồng và văn bản pháp lý: đảm bảo nội dung chặt chẽ, đúng luật, phòng ngừa rủi ro;
✅ Tư vấn, đại diện giải quyết tranh chấp trong các lĩnh vực: Dân sự, Hình sự, Hành chính, Doanh nghiệp – Thương mại, Lao động, Hôn nhân và Gia đình, Sở hữu trí tuệ…
✅ Tham gia tố tụng hoặc đại diện ngoài tố tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng theo đúng quy định pháp luật.
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật
📍 Địa chỉ: Tầng 2 – Tòa N01T1, Khu Ngoại Giao Đoàn, Xuân Đỉnh, Hà Nội.
📞 Hotline/Zalo: 0938.488.898
📧 Email: luatsudiepnangbinh@gmail.com
🌐 Website: www.tinhthongluat.vn
Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật – “Trao niềm tin, nhận thành tựu”