Vừa qua, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành Công văn 8069/BNNMT-QLĐĐ về việc góp ý dự thảo Luật Đất đai 2026 (Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026), một trong những nội dung đang thu hút sự quan tâm của giới chuyên gia, doanh nghiệp và người dân là đề xuất không tiếp tục quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Đây được xem là một thay đổi đáng chú ý trong tư duy lập pháp. Nếu được Quốc hội thông qua, quy định này không chỉ tác động trực tiếp đến quy trình giao dịch bất động sản mà còn đặt ra yêu cầu phải hoàn thiện cơ chế bảo đảm tính an toàn và minh bạch của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Quy định hiện hành vẫn coi công chứng là yêu cầu bắt buộc đối với nhiều giao dịch đất đai. Luật Đất đai năm 2024 hiện đang thiết lập cơ chế kiểm soát khá chặt chẽ đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp được pháp luật quy định ngoại lệ.
Cụ thể, điểm a khoản 3 Điều 27 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này”.
Trong khi đó, điểm b khoản 3 Điều 27 cho phép một số giao dịch như cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc giao dịch mà một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản được lựa chọn việc công chứng, chứng thực theo nhu cầu.
Việc đặt ra yêu cầu bắt buộc về công chứng, chứng thực không đơn thuần nhằm xác nhận chữ ký của các bên mà còn hướng đến mục tiêu phòng ngừa tranh chấp, kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch, xác minh năng lực hành vi dân sự của chủ thể và hạn chế các hành vi giả mạo, lừa đảo trong quá trình chuyển dịch quyền sử dụng đất.
Dự thảo Luật Đất đai đã có sự thay đổi về cách tiếp cận
Điểm mới đáng chú ý nằm ở Điều 27 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Khác với Luật Đất đai năm 2024, Điều 27 của dự thảo chỉ quy định điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Các điều kiện chủ yếu vẫn được giữ nguyên, như:
- Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Đáng lưu ý, Điều 27 của dự thảo không còn quy định hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực như Luật Đất đai năm 2024. Việc lược bỏ quy định này cho thấy cơ quan soạn thảo đang thay đổi phương thức quản lý nhà nước đối với giao dịch đất đai, theo hướng giảm điều kiện về hình thức, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo thuận lợi hơn cho người dân, doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các quyền về đất đai.
Kỳ vọng cắt giảm thủ tục, giảm chi phí cho người dân và doanh nghiệp
Trong nhiều năm qua, yêu cầu công chứng, chứng thực được xem là một bước không thể thiếu trong hầu hết các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, thủ tục này cũng làm phát sinh thêm thời gian, chi phí và số lượng hồ sơ mà người dân phải thực hiện trước khi đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Đề xuất bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực được kỳ vọng sẽ góp phần cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện giao dịch, giảm chi phí tuân thủ pháp luật và tạo môi trường thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản. Đây cũng là định hướng phù hợp với chủ trương cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số và xây dựng nền hành chính phục vụ mà Chính phủ đang triển khai trong những năm gần đây.
Ở góc độ quản lý nhà nước, việc giảm một khâu trung gian trong quy trình giao dịch có thể góp phần nâng cao hiệu quả giải quyết thủ tục hành chính nếu đồng thời xây dựng được cơ chế đăng ký đất đai điện tử, chia sẻ dữ liệu và kiểm soát thông tin đồng bộ giữa các cơ quan có thẩm quyền.
Bỏ quy định bắt buộc công chứng có làm gia tăng rủi ro pháp lý?
Bên cạnh những lợi ích về cải cách thủ tục, đề xuất này cũng đặt ra không ít băn khoăn.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy công chứng không chỉ có ý nghĩa về mặt hình thức mà còn là một cơ chế phòng ngừa rủi ro. Thông qua hoạt động công chứng, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra giấy tờ, xác minh tư cách chủ thể, đánh giá năng lực hành vi dân sự, làm rõ ý chí tự nguyện của các bên và từ chối công chứng đối với các giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
Trong nhiều vụ việc, hồ sơ công chứng trở thành nguồn chứng cứ quan trọng giúp cơ quan tiến hành tố tụng xác định diễn biến giao dịch, hạn chế tình trạng phủ nhận chữ ký, giả mạo giấy tờ hoặc tranh chấp về ý chí giao kết hợp đồng.
Do đó, việc bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng đặt ra yêu cầu phải thiết kế đồng bộ các cơ chế bảo đảm khác để bù đắp khoảng trống pháp lý có thể phát sinh. Chẳng hạn, cần xác định rõ trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai trong việc kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ; hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và định danh điện tử; đồng thời tăng cường chế tài xử lý đối với hành vi giả mạo hồ sơ, giả mạo chủ thể hoặc cung cấp thông tin không trung thực trong quá trình đăng ký biến động.
Nói cách khác, việc bỏ yêu cầu bắt buộc về công chứng chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi kèm với một cơ chế kiểm soát mới có khả năng bảo đảm mức độ an toàn pháp lý tương đương hoặc cao hơn so với cơ chế hiện hành.
Ở thời điểm hiện nay, nội dung nêu trên mới chỉ là đề xuất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và chưa có giá trị thi hành.
Do đó, cho đến khi Quốc hội chính thức thông qua luật sửa đổi và văn bản có hiệu lực, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất vẫn phải tuân thủ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, theo đó các hợp đồng thuộc trường hợp luật quy định vẫn phải được công chứng hoặc chứng thực.
Việc tiếp tục lấy ý kiến đối với quy định này là cần thiết nhằm đánh giá toàn diện giữa hai mục tiêu: một mặt là đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp; mặt khác là duy trì cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý đối với các giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro như giao dịch quyền sử dụng đất. Cân bằng hài hòa giữa hai mục tiêu này sẽ là yếu tố quyết định hiệu quả của chính sách khi được đưa vào thực tiễn.