Sau khi người thân qua đời để lại quyền sử dụng đất, nhiều gia đình chỉ thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng rồi tiếp tục quản lý, sử dụng đất mà không làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Không ít người cho rằng việc các đồng thừa kế đã thống nhất với nhau hoặc đã có văn bản công chứng thì quyền sử dụng đất mặc nhiên thuộc về người thừa kế và không cần thực hiện thêm bất kỳ thủ tục nào khác. Tuy nhiên, đây là cách hiểu chưa đầy đủ quy định của pháp luật đất đai và có thể dẫn đến việc bị xử phạt vi phạm hành chính.
Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, đăng ký biến động đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được Nhà nước giao đất để quản lý. Đối với trường hợp quyền sử dụng đất đã được đăng ký mà sau đó có sự thay đổi thì người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động. Đáng chú ý, điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất do thừa kế là một trong những trường hợp bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai. Như vậy, sau khi hoàn tất việc khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế, người nhận thừa kế không chỉ có quyền đối với quyền sử dụng đất mà còn phát sinh nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật thông tin người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Thời hạn thực hiện thủ tục này cũng được pháp luật quy định cụ thể. Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 và các quy định hướng dẫn thi hành, người nhận thừa kế phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn luật định kể từ ngày hoàn thành việc phân chia quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Việc đăng ký đúng thời hạn không chỉ giúp Nhà nước cập nhật đầy đủ thông tin về người sử dụng đất mà còn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chính người nhận thừa kế trong quá trình quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản.
Trong trường hợp người nhận thừa kế không thực hiện đăng ký biến động theo quy định thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể, khoản 2 Điều 16 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định cá nhân không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong trường hợp phải đăng ký sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng. Đối với tổ chức, theo khoản 3 Điều 5 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, mức xử phạt bằng hai lần mức phạt áp dụng đối với cá nhân, trừ trường hợp nghị định có quy định khác.
Điều đáng lưu ý là việc xử phạt bằng tiền không đồng nghĩa với việc người vi phạm được miễn thực hiện nghĩa vụ đăng ký biến động. Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi này là buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai hoặc đăng ký biến động đất đai theo quy định. Nói cách khác, dù đã nộp tiền phạt thì người nhận thừa kế vẫn phải thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc chậm hoặc không đăng ký sang tên sau khi nhận thừa kế không chỉ làm phát sinh nguy cơ bị xử phạt mà còn kéo theo nhiều hệ quả pháp lý khác. Trong thời gian Giấy chứng nhận vẫn đứng tên người đã chết, người thừa kế sẽ gặp khó khăn khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trên thực tế, nhiều hồ sơ chuyển nhượng bị cơ quan có thẩm quyền hoặc tổ chức công chứng yêu cầu tạm dừng để hoàn tất thủ tục đăng ký biến động trước khi tiếp tục thực hiện giao dịch. Bên cạnh đó, việc để kéo dài nhiều năm còn có thể làm phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế hoặc gây khó khăn trong việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất khi phát sinh các quan hệ pháp lý khác.
Có thể thấy, pháp luật hiện hành đã quy định khá rõ nghĩa vụ đăng ký biến động khi quyền sử dụng đất thay đổi do thừa kế cũng như chế tài xử lý đối với trường hợp không thực hiện. Vì vậy, ngay sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế, người nhận thừa kế nên chủ động thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Điều này không chỉ bảo đảm quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận đầy đủ mà còn tránh nguy cơ bị xử phạt vi phạm hành chính và hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình sử dụng đất sau này.