GÓP Ý LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): CHƯA RÕ RÀNG TRONG “SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI”

Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật

Quan tâm tới quy định người sử dụng đất tại dự thảo Luật, Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho biết, người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã quy định chi tiết rõ hơn về đối tượng sử dụng đất. Trong đó, khoản 5 Điều 5 quy định người sử dụng đất gồm “Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại điện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoài giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện tổ chức liên chính phủ”. Theo quy định này, cá nhân người nước ngoài không được xem là người sử dụng đất, không được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất. Điều này đã gây ra nhiều tranh cãi và không phù hợp với các văn bản pháp luật khác theo quy định tại Điều 7, Điều 159 Luật Nhà ở 2014 và Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Luật sư cũng cho biết, việc sửa đổi Luật Đất đai đã có những đảm bảo cho người sử dụng đất được sử dụng ổn định nhằm mục đích yên tâm, gắn bó lâu dài và tạo điều kiện khuyến khích họ đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Điều này đã thể hiện sự nhất quán trong chính sách giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài của Nhà nước thông qua việc đề cập những đảm bảo cho người sử dụng đất.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được các vị đại biểu Quốc hội thảo luận tại Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách 

Mặc dù, quy định về người sử dụng đất đã thể hiện sự đảm bảo trong công tác phát triển kinh tế toàn diện trong nước cũng như nước ngoài nhưng vẫn còn hạn chế về cá nhân nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam. Bên cạnh đó, dự thảo lại tạo ra các bất cập giữa các đạo luật với nhau. Theo đó, khoản 3 Điều 7 và Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định “Người sở hữu nhà ở bao gồm cá nhân người nước ngoài”; khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã nêu rõ nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Đối với mỗi cá nhân là người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự thì được quyền mua, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại.

Có thể nói, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đang có sự mâu thuẫn với nhau trong việc quy định cá nhân người nước ngoài có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân nước ngoài. Một bên thì thừa nhận người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở, một bên lại hạn chế không thừa nhận người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam, điều này gây ra rất nhiều thắc mắc đối với người sử dụng đất cũng như cá nhân người nước ngoài khi muốn mua bán nhà ở.

Do đó, Luật sư Diệp Năng Bình cho rằng cần phải có những chính sách khác cụ thể hơn và trọn vẹn hơn để đảm bảo quyền lợi sử dụng đất của cá nhân nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam; đồng thời cần phải có sự ghi nhận quyền sử đất của cá nhân người nước ngoài. Tuy nhiên, Luật sư nhấn mạnh bên cạnh sự ghi nhận đó cần phải có những hạn chế về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của cá nhân người nước ngoài để đảm bảo phù hợp với tình hình kinh tế và đất đai hiện nay.

Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế VCCI Đậu Anh Tuấn 

Bên cạnh đó, Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) Đậu Anh Tuấn cho biết, theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai thì cá nhân, tổ chức nước ngoài không phải là người sử dụng đất. Còn theo quy định của dự thảo Luật Nhà ở, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thì cá nhân, tổ chức nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở (có giới hạn về địa điểm, phạm vi và các điều kiện). Hai luật này cũng quy định việc “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Thêm vào đó, trong tổng kết thi hành Luật Nhà ở, vấn đề cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án đang gặp khó khăn xuất phát từ việc thiếu rõ ràng trong quy định của hai hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở liên quan đển sở hữu bất động sản là nhà ở gắn liền với đất của cá nhân nước ngoài.

Thực tế cho thấy, đây là một điểm vướng mà giữa hai hệ thống pháp luật chưa giải quyết một cách thỏa đáng, gây lúng túng trong quá trình thực thi. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về việc sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức người nước ngoài. Do đó, Trưởng Ban Pháp chế VCCI cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định rõ ràng về vấn đề cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất cho các đối tượng này, cũng như các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản của các đối tượng này; đồng thời phải có quy định rõ ràng để tránh lúng túng khi thực hiện.

Quanh vấn đề này, TS.Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng cá nhân nước ngoài vẫn chưa thuộc đối tượng có quyền sử dụng đất. Điều này chưa phù hợp với các cam kết hội nhập (đặc biệt là EVFTA và CPTPP) và chưa nhất quán với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật nhà ở 2014. Theo đó, Điều 14 và Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản quy định người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam và việc mua bán nhà phải gắn với quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở để ở, kinh doanh, cho thuê tại Việt Nam. TS.Cấn Văn Lực cho rằng, đây là vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu và đề xuất điều chỉnh với lộ trình phù hợp với điều kiện chặt chẽ hơn như số lượng tối đa được có quyền sử dụng đất, có thể áp dụng mức thuế cao hơn, yêu cầu chứng minh thu nhập với người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam để hạn chế đầu cơ bất động sản, nhà đất…./.