Luật sư Diệp Năng Bình đã đưa ra những phân tích và đề xuất quan trọng về việc cần siết chặt quy định pháp luật trong đấu giá đất và thẩm định giá đất, đồng thời nhấn mạnh sự cần thiết của việc ngăn chặn “cò đất” lợi dụng kẽ hở để trục lợi và làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Trao đổi với Home Today, luật sư Diệp Năng Bình (Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh thông Luật) đã chỉ ra nhiều bất cập trong quy trình đấu giá đất hiện nay, từ việc xác định mức đặt cọc đến các kẽ hở pháp lý mà “cò đất” lợi dụng để trục lợi.
Dấu hiệu nhận diện “cò đất” thao túng giá
PV: Theo luật sư, quy trình đặt cọc trong đấu giá đất hiện nay có những bất cập gì cần được giải quyết?
Luật sư Diệp Năng Bình: Việc đấu giá đất hiện nay luôn thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư, tổ chức và cá nhân. Tuy nhiên, vẫn tồn tại những bất cập, đặc biệt là thiếu quy định pháp luật rõ ràng về mức đặt cọc.
Theo khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Việc xác định mức đặt trước nằm trong tay đơn vị quản lý tài sản, dẫn đến khả năng xuất hiện các tiêu cực trong quá trình đấu giá.
Để hạn chế những bất cập này, cần quy định rõ ràng hơn về mức đặt trước chặt chẽ hơn và khoảng cách ngắn lại. Chẳng hạn như quy định tối thiểu 10% và tối đa 20%, hoặc điều chỉnh mức đặt trước theo quy mô dự án. Việc này sẽ giúp chế tài mạnh mẽ hơn với các nhà đầu tư không có năng lực tài chính thực sự, tham gia đấu giá nhằm trục lợi.
PV : Luật sư có đề xuất gì để ngăn chặn các “cò đất” lợi dụng kẽ hở trong luật để trục lợi?
Luật sư Diệp Năng Bình: Để ngăn chặn tình trạng “cò đất” lợi dụng kẽ hở, tôi đề xuất một số biện pháp:
Thứ nhất, cần siết chặt khả năng thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, kỹ năng hoạt động môi giới đất để cấp chứng chỉ cho những người hiểu biết pháp luật cho đội ngũ làm môi giới bất động sản.
Thứ hai, bắt buộc các cá nhân tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản phải có trách nhiệm phải báo cáo với cơ quan quản lý nhà nước về các hoạt động của họ.
Thứ ba, quy định, chế tài xử lý vi phạm hành nghề môi giới khi chưa được cấp giấy chứng chỉ hành nghề phải tăng hình phạt và mang chế tài nghiêm khắc, tăng tính hình phạt bằng cách có thể bị truy tố hình sự trong trường hợp họ không thực hiện các biện pháp xử lý hành chính hoặc vi phạm nghiêm trọng về hoạt động tư vấn môi giới bất động sản.
Thứ tư, chính quyền địa phương phải liên tục rà soát các hoạt động môi giới trên địa bàn của các cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản không được hoạt động (giảm thiểu những cò mồi dựa vào những khe hở pháp luật hoạt động nghề môi giới bất động sản, môi giới bất động sản tự do, thoải mái giao dịch bất động sản).
PV: Xin luật sư cho biết những tín hiệu nào giúp nhận biết “cò đất” đang thổi giá?
Luật sư Diệp Năng Bình: Việc nhận diện “cò đất” thao túng giá có thể dựa vào một số dấu hiệu đáng lưu ý. Khi giá đất ở nhiều khu vực đột ngột tăng mạnh, trong khi giao dịch ở các loại hình bất động sản khác như nhà ở xã hội giảm sút. Thêm vào đó, sự xuất hiện của các môi giới bất động sản quảng cáo các dự án không có cơ sở thực tế cũng dẫn đến việc thông tin bị nhiễu loạn, gây bất ổn trên thị trường.
Hiện tượng thổi giá thường bùng nổ tại các khu vực ven đô, nơi có thông tin quy hoạch được khuếch trương, làm cho giá đất nền vọt lên chóng mặt trong thời gian ngắn. Cơn sốt giá giả thường bắt nguồn từ tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, dẫn đến sự gia tăng liên tục của giá mà không có cơ sở vững chắc.
Sự gia tăng đột biến giá đất nền, có thể gấp từ 1,5-2 lần trong thời gian ngắn, cũng là dấu hiệu khác của sự thao túng giá đất. Cuối cùng, tình trạng đặt cọc phức tạp và các dấu hiệu bất thường trong giao dịch có thể là minh chứng cho sự can thiệp của “cò đất”, làm dấy lên nghi ngờ về sự minh bạch và công bằng trong thị trường bất động sản.
6 bất cập xác định giá khởi điểm trong đấu giá
PV: Theo luật sư, việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá đã minh bạch và khách quan chưa?
Luật sư Diệp Năng Bình: Giá khởi điểm trong đấu giá được pháp luật ban hành quy định rất chi tiết nhưng ngoài ra còn một số bất cập sau:
Thứ nhất, sự chính xác của các phương pháp định giá đất ảnh hưởng lớn đến giá đất khởi điểm được phê duyệt. Việc chưa quy định cụ thể nguyên tắc lựa chọn, áp dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá đất, việc áp dụng các phương pháp khác nhau dẫn đến sự chênh lệch giá (cả chục lần) sẽ ảnh hưởng đến xác định giá đất khởi điểm.
Thứ hai, chủ thể xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất chưa quy định rõ ràng, thống nhất. Theo Nghị định số 135/2016/ NĐ-CP; Nghị định số 123/2017/ NĐ-CP thì chủ thể thực hiện xác định giá khởi điểm tùy thuộc vào giá trị thửa đất sẽ do Sở Tài nguyên và môi trường hoặc Sở Tài chính xác định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, hoặc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, trong Điều 9 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 lại quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất chỉ có sở tài nguyên và môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Thông tư số 02/2015/ TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, quy định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là giá đất cụ thể, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Tuy vậy, chưa có sự thống nhất về thẩm quyền trong xác định giá khởi điểm và ủy quyền, phân cấp phê duyệt giá khởi điểm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Bên cạnh đó, có quan điểm cho rằng có sự thiếu độc lập, khách quan và chuyên nghiệp của chủ thể xác định giá khởi điểm cũng ảnh hưởng không tốt đến xác định giá đất khởi điểm.
Thứ ba, phương pháp định giá đất được áp dụng xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất chưa được luật quy định cụ thể. Sở tài nguyên và môi trường có được quyền áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá không trong trường hợp xác định giá khởi điểm do Sở Tài nguyên và môi trường thực hiện không quy định rõ phương pháp áp dụng. Gần đây, Bộ Tài chính mới ban hành Thông tư số 04/2022/TT-BTC ngày 28/01/2022 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan tài chính địa phương thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Theo đó, các Sở Tài chính có nhiệm vụ chủ trì báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tăng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có lợi thế, khả năng sinh lợi.
Thứ tư, giá đất Nhà nước xác định thấp hơn rất nhiều so với thị trường, mà nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, nhưng trên thực tế, giá đất giao dịch trên thị trường đã chênh lệch rất lớn so với giá đất Nhà nước xác định.
Thứ năm, Luật không quy định rõ ràng và có cơ chế bảo đảm việc thực hiện thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập, nên thực tế chưa thực sự chú trọng vai trò của tổ chức tư vấn giá đất, dẫn đến xác định giá đất nói chung và giá đất khởi điểm để đấu giá nói riêng thiếu tính chuyên nghiệp và khách quan. Bên cạnh đó, những hạn chế về phương pháp định giá đất, chủ thể xác định giá khởi điểm và sự thiếu thống nhất trong các quy định pháp luật và những yếu tố chủ quan khác đã dẫn đến việc xác định giá khởi điểm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thiếu tính khách quan, chuyên nghiệp, độc lập.
Thứ sáu, Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 bỏ khung giá đất. Quy định bảng giá đất chỉ áp dụng trong một số trường hợp, còn lại xác định theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định trên cơ sở nguyên tắc chung là sát với giá thị trường. Quy định này được coi là một bước tiến bộ.
Tuy nhiên, việc xác định giá đất sát giá thị trường còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc, cơ chế thực thi trên thực tiễn còn nhiều vấn đề cần được xem xét cho phù hợp.
PV: Luật sư có nhận định như thế nào về việc “thổi giá” ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung?
Luật sư Diệp Năng Bình: Việc thổi giá ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường bất động sản và nền kinh tế. Trước hết, nó gây ra khủng hoảng kinh tế, làm lạm phát giá trị đồng tiền.
Thị trường bất động sản biến động mạnh, ảnh hưởng đến giá cả tại các tỉnh thành và vùng ven đô, khiến người dân khó tiếp cận nhà ở. Pháp luật cũng gặp nhiều khó khăn trong việc ban hành các quyết định hạn chế tình trạng này.
Bên cạnh đó, thông tin về bất động sản trên mạng xã hội dễ bị cò mồi dẫn dắt, làm nhiễu loạn thị trường. Những người môi giới thường đẩy giá tại các khu vực có tiềm năng kinh tế, tạo ra bong bóng bất động sản, gây thiệt hại cho thị trường và người dân.
PV: Thẩm định giá đất có nên đưa vào hệ thống quản lý nghiêm ngặt hơn không, thưa luật sư?
Luật sư Diệp Năng Bình: Thẩm định giá đất là quá trình quan trọng trong bất động sản, quyết định giá trị của khu đất dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, tiện ích xung quanh và pháp lý.
Việc quản lý chặt chẽ quá trình thẩm định giá đất là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản.
Đồng thời giúp Nhà nước có thể quản lý được thị giá cả bất động sản và đưa ra những chính sách và từng thời kỳ phù hợp với việc nhu cầu bất động sản của từng vùng địa phương để điều tiết phù hợp từng thời kỳ.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của luật sư!