Ngày 28/11/2023, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã chính thức được Quốc hội thông qua có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025, với một số nội dung đáng chú ý, trong đó có quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản. Hôm nay, hãy cùng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật tìm hiểu về nội dung trên trong bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023
a. Các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh (Điều 5)
- Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
- Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.
- QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS.
- Dự án bất động sản.
- Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.
b. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS (Điều 9)
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh BĐS (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh BĐS), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này. Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.
- Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh BĐS, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
c) Doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô SDĐ dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô SDĐ từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
3. Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tạikhoản 5 Điều 44 của Luật này.
5. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
6. Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
c. Hình thức, phạm vi kinh doanh BĐS (Điều 10)
- Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS theo các hình thức sau đây:
- a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật;
- c) Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- d) Nhận chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê;
đ) Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;
- e) Thuê QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;
- g) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh BĐS theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh BĐS theo các hình thức sau đây:
- a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với QSDĐ để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án BĐS thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai;
- b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai;
- c) Các hình thức kinh doanh BĐS quy định tại điểm đ và điểm g khoản 1 Điều này.
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tưthì được kinh doanh BĐS theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều này.
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì được kinh doanh BĐS theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này.
- d. Yêu cầu đối với dự án BĐS (Điều 11)
- Dự án BĐS phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ.
- Dự án BĐS phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.
- Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án BĐS thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.
- Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
- Dự án BĐS phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về chủ đề “Điều kiện kinh doanh bất động sản theo Luật mới”. Hy vọng rằng những chia sẻ trên là hữu ích đối với bạn. Nếu còn bất kỳ băn khoăn nào tới nội dung này hay có bất kỳ vấn đề pháp lý nào khó khăn cần được tư vấn bạn có thể liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 0938.48.88.98 hoặc gửi thư về địa chỉ: [email protected] để được hỗ trợ tư vấn giải quyết kịp thời.
Chúc Quý Khách hàng cùng với gia đình một ngày mạnh khỏe, an lạc và thành công!
Trân trọng.